close
(作者：咸魚/麥格，本文轉載自微信公眾號“層樓”：ultraplus_cross，鳳凰房產已獲授權)
開年後的土拍瘋狂依舊，二手市場卻顯得撲朔迷離。
最近，層樓各大粉絲群，抱怨聲此起彼伏。
“武林門單價4萬多的老房子，掛瞭半年，連個討價還價的買傢都沒有！”“現在二手行情真的好淡，一套房子掛瞭個把月，都沒人問。”
“我發現臨平很多二手房，掛瞭半年都沒賣掉，價格虛高太厲害。”“現在租的房子，房東要賣掉，兩個月瞭，前後也就來瞭幾波看房人，至今無人接手。”
當然，也有人持不同意見。
“年底嘛，行情自然差一些，春節後就會好瞭。”“我掛的沈塘橋老破小，單價3.4萬，一個月就成交瞭。”“明顯房東要價太高，比新房貴這麼多，買傢又不傻。”
杭州二手房，到底怎麼瞭？看似混亂復雜的市場，或許預示著，分化已悄然開始。
裝修更好、單價還便宜1千
看房5個月，老破小更劃算瞭
2017年，是小王在杭州的第8年。也是這一年，小王和相識4年的女友，步入瞭婚姻殿堂。
作為一個無房戶，理所當然地，買房成瞭頭等大事。
看房之前，小王算瞭一筆賬：多年積蓄，加上親朋好友借款，勉強湊到70萬。按最低3成首付倒推，可以買總價200多萬的房子。
另一方面，考慮到雙方上下班的便捷（一個在近江，一個在萬達附近），首選上塘中河高架沿線。
去年9月，帶著這樣的訴求，小王開始瞭看房之旅，挫折也接踵而至。
大傢都知道，當時的樓市行情，有多火熱。在這樣的區域，70萬首付款，想買新房，無異於天方夜譚。
但就算是二手老破小，這點錢也沒啥選擇餘地。
符合地段和總價要求的，主要就是大關和德勝之類的老小區。中意這個區域的小王，從大關東一苑看到瞭大關西八苑，又從德勝新村看到瞭德勝東村。
看來看去，這點預算，隻夠得著50㎡的老破小。
當時，小王一度看中瞭一套大關老破小，54㎡200萬整，單價3.7萬/㎡出頭。本想著還點價，卻沒想到房東異常強勢，不僅一分不讓，而且要求首付5成。
無奈的小王，隻能放棄。幾天後，中介告訴他，那套房子已經賣掉瞭。中介還跟他說：“3成首付房源很少，就算有，不是面積比較大，就是樓層戶型比較差，基本沒得挑。”
不甘心的小王，甚至往東看起瞭房子，但總價遠超預算。在這樣的矛盾心理下，時間就過去瞭4個月。
新年1月，小王決定去大關，碰碰運氣。結果，意想不到的是，不僅房源多瞭，而且房東也容易商量瞭。
就在幾天前，小王終於簽約瞭，55㎡198萬，單價3.6萬/㎡，算上各種稅費中介費，70萬完全夠用。
最讓小王感到滿意的是，和5個月前的那套房子相比，不僅單價便宜瞭1千，能3成首付，樓層和裝修也要好得多。
單價最高下滑5千，掛牌量卻猛增1.5倍
用更直白的話說，老破小價格開始跌瞭。
這還真不是危言聳聽。
大關德勝一帶的中介跟我說，相比去年7-10月的火熱，老破小的行情，的確已經慢慢冷下去瞭。
“平均下來每套房源的成交價，會比那個時候下降1000-2000元/㎡，個別戶型樓層不佳的二手房，甚至會低5000元/㎡左右。”
更直接的感受，來自房東態度的轉變。
原先房東，不僅首付要求高，甚至會坐地起價。現在的掛牌價，雖然跟之前出入不大，但房東明顯願意坐下來談瞭。尤其誠心的房東，不會一口咬死。
就拿小王簽約的這套大關老破小來說，成交價比掛牌價，便宜瞭10萬。
杭州透明售房也顯示，部分老小區，已經出現價格回調。以大關南八苑為例，去年10月，簽約均價達到39441元/㎡的頂峰，緊接著的兩個月，均價已下滑至3萬2出頭。
成交均價下滑的同時，掛牌量卻在顯著增加。
杭州市二手房監管交易監管服務平臺數據顯示，1月至今（截至1月28日），“大關”兩字開頭的老小區，掛牌量高達80套，上個月則有71套。
而在去年8月和9月，分別隻有28套、33套。也就是說，掛牌量增幅高達150%。
不僅是大關，德勝和朝暉等老小區，也有此類現象。數據顯示，1月至今，朝暉掛牌量高達85套，去年8月僅為53套。
掛牌量增多，成交量卻不見長。
“行情最火熱的那幾個月，門店一個月就能成交30套，1月已經接近尾聲，隻有12套成交。”中介說。
擔心年後行情、非優質學區、房東置換
為什麼市區老破小，會出現這樣的狀況？
其實不外乎這麼幾個原因。
首先，在過去兩年超級行情的刺激下，老破小已堪稱“天價”。朝暉、德勝、大關等老小區，都到過4萬左右的水平。
環顧整個杭州主城，除瞭申花、錢江新城、濱江等，大部分板塊的新盤價格，都達不到這個水平。
之所以能出現這樣的高價，是因為新房的限價和難買。而年後的行情，到底怎麼樣，還很難說。加上老破小房東，大多有置換需求，所以趁著年底賣房的，不在少數。
我認識的一位粉絲，在去年底，以4萬多的單價，賣掉瞭朝暉老破小。當時他說：“從沒想過，有一天，朝暉能賣4萬。還沒想好置換到哪裡，趁行情好賣瞭再說。”
其次，整體房源多，學區不算優質。
大關、朝暉之類的小區，動輒數千戶，基數大，房源多，競爭不小。另外，缺乏優質學區。
大傢都知道，因為小面積、低總價，加上好配套和好學區，老破小才會受到市場追捧。但在去年這種行情下，所有老小區都在瘋漲。
但實際上，這一帶的學區，如德勝小學、大關一小、朝暉實驗小學、現代實驗小學等，相比真正的學區老破小，還是缺乏核心優勢。
第三，年底行情的傳統“冷清”。
這是客觀事實，每逢年底，買房的人，總會少一些。另外，不可否認的是，買新房相對容易瞭一點。
相比之下，二手房價格依舊高企，尤其老破小，面對的又主要是剛需客戶，糾結心態再所難免。
另外，不少老破小房齡大，貸款難、年限少，也是成交難的原因之一。
至於那些長時間無人問津的房源，一方面是房東不誠心賣，價格虛高；另一方面，也和戶型大小有關。
以德勝新村一套114㎡房源為例，總價高達500萬，掛牌於5個月前，至今沒有成交。
“到瞭這個總價，可選餘地其實很大。能掏出這筆錢的，一般都不會買老小區，可以選擇房齡更新的房子，或者學區更優質的，甚至新房。”中介說。
成交連續三個月下跌，下調房價現象增多
從目前看，二手價格明顯松動，還僅限於部分老破小。
其他擁有優質學區的老小區，或位於熱點板塊的次新房，價格還算穩定。比如，耀江·文鼎苑、文靜電油煙處理機二新村、下寧巷、求智巷等優質名校學區房挺。
杭州鏈傢網顯示，文鼎苑掛牌價，基本在7萬左右；文二新村、求智巷和下寧巷等，掛價更是高達7-10萬。去年底，文二新村更是出現瞭，杭州首套成交單價過10萬的房源。
另一類價格穩定的二手房，最典型的，就是濱江的次新房。“板塊熱度高，新房供應量少。二手掛牌量也不多，但價格穩定。”當地中介說。
盡管二手市場還隻是局部松動，但願意下調價格的房東，越來越多。
某機構平臺檢測數據顯示，1月22-28日，杭州市調低價格的二手房共360套，遠超調高價格的202套。
去年12月，調低價格和調高價格的二手房源量比值，更是接近3比1。換句話說，每4套價格調整的房子中，就有3套調低價格。
但即使調價現象增多，也難抵成交量連續下跌。
杭州我愛我傢統計數據顯示，去年10-12月，杭州二手房成交已連續3個月下滑—12月成交量僅為9月的三分之一。
當然，若是房東真的誠心賣，願意讓步，成交也並不難。
層樓粉絲何先生，前靜電除油機段時間，剛剛出手瞭一套濱江凱旋門，88㎡總價570萬，單價近6萬5。
房子於去年11月掛牌，當時價格588萬。到1月這段時間，看房客戶不少，但成交卻不容易。最後，何先生選擇瞭出價最高的客戶，比預期價格低瞭18萬。
二手房價繼續上漲？壓力很大
對二手房市場來說，年後存在較大的不確定性。
一方面，大多數二手房價，已經高出新房一大截。
想要保持這樣的水平，甚至漲價，一手新房必然要延續“一房難求”的態勢，或者漲價後（松綁限價），新房依舊熱搶。
但大范圍放開限價的可能性，短期內並不高。
另一方面，即使放開限價，一手新房價格走高，有沒有足夠的市場購買力，也是一個問題。
從目前來看，部分供應集中的板塊，不再靜電抽油煙機像以前，買房有附加條件，對首付也無要求；而像申花這樣的單價5萬板塊，也不再是開盤必熱銷。
所以，那些價格已經4-5萬的二手房，還想漲價，面臨的壓力很大。
如果你也手握一套老破小（非自住），你會選擇盡早出貨，還是等待下一波漲幅？
C8BC3E8A4881E045
文章標籤
全站熱搜
留言列表
